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不動産を負動産にしないために親の生存中にやるべきこと

負動産は土地の価値だけではない

総務省が2018年に行った「住宅・土地統計調査」によれば、空家数は全国で846万戸で、前回13年の調査に比べて26万戸増加しています。総住宅数に占める空き家率は13.6%と過去最高で、すでに7戸に1戸が空き家という現状です。

空き家が増えた理由は、言うまでもなく少子化と都市型の雇用形態です。親元離れて都市へ就職し、持ち家と家族を持って暮らします。地方に残した親の家を相続したものの、何年たっても買い手がつかない物件が空き家となるケースが増えているのです。地方では物件の実際の価格が、固定資産税評価額を大幅に下回ることも少なくありません。都市では逆ですね。不動産相続のリスク

負動産になってしまう経緯とは

暮らしていない売れない家を持ち続けても、維持管理費と固定資産税が毎年かかり続けるために、メリットはありません。不動産のことを負動産と呼ばれるゆえんです。持っているだけで出費がかさみ続け、買い手が現れるまで終わりになりません。

ただです。このところ新型コロナの影響でリモートワークが定着し始め、人気のなかった地域の地価が高騰し始めています。地方だからと言って一概に価値がないと、決めつけられない状況になりました。雑誌などでは、これから期待できる不動産の見分け方の特集が組まれるなどして、相続は戦略的に考える時代に入っています。

負動産と呼ばれるのは、土地の評価額だけの話ではありません。負動産にしないためには、相続する時ではすでに遅く、生前中にやるべきことがあります。負動産へのリスクなくすために、親の判断能力があるうちに用意したいものです。

兄弟の誰が相続するのか明確に

マンションにしても戸建てにしても、その価値をお金に換算すれば何千万円と高額です。この高額な財産を、兄弟で均等に分けるというのが、今の主流です。

かつては家制度の下で戸主が家を継ぐと決められていて、その多くは長男が相続していました。家督相続が廃止になり、子供は親の財産を均等に貰える『法定相続』が民法で定められます。法定相続という言葉が多くのメディアで目にするようになり、親の財産である家は兄弟で均等に分けることが当たり前となりました。

次に家の分け方を詳細しますが、デメリットもあります。親の判断能力があるうちに、家を誰が相続するのか親の意向を聞いておくことも大切です。相続時に揉めにくくなります。それでも均等に分けると決めたなら、その方法をあらかじめ相談しておけば、今後の生活設計の準備ができます。

土地家屋を共有名義

土地家屋を兄弟の共有名義にして、2世帯住宅にするなどして分け合って暮らす方法があります。2世住宅は親子で暮らすのとは違い、兄弟となれば困った状況も増えてきます。仲が良ければ暮らしには影響がないと、いわれる方もいるかもしれません。

しかし長い人生、万が一、まとまったお金が必要で土地家屋を売りたい、土地家屋を抵当に借金をしたい時もあるかもしれません。相続したはずなのに、家を二つに割ることができないので売れません。もしかすると、人生の大切な場面を棒に振ることになるやもしれません。

戸建ての場合は補修や修理はつきもので、外壁塗装や屋根といった共用部分を補修もあります。業者の選定や、施工の時期や金額の支払いの取りまとめなどを、2世帯で話し合って行わなければなりません。同じ世帯であれば、お金を出す戸主によってまとまりますが、世帯が違うと容易に決まらないものです。予算金額や、施工方法などでもめるはずです。

補修をしたいけど、もめたくないために不都合を感じながら、我慢して暮らしてしまうかもしれません。住宅の補修時に、兄弟が亡くなったり介護が必要になれば、配偶者やその子供同士の話し合わなければなりません。双方ともストレスを感じながらの話し合いになるはずです。

兄弟とその配偶者が亡くなれば、兄弟それぞれのその子供同士でどうやって土地家屋を分け合うのか、遺産の協議を行わなければなりません。

例えば子供がそれぞれ2人いれば、4人の遺産分割の協議を行うことになります。協議を行う時間や、協議を行う場所まで移動する交通費(別の場所に住んでいる可能性が大)や、事務手続きの手間などが発生します。これは『負動産』です。だといわざるを得ません。

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以上のような懸念事項が解決できる自信(例えば兄弟共に独身だとか、超仲良しである等)がない限りは、共有名義は避けるべきです。

兄弟の一人が土地家屋を買い取る

兄弟の一人が親の土地家屋を買い取り、その価格を他の兄弟で分ける方法があります。

といっても洋服を買うのとはわけが違い、多額なお金です。買い取った方は相当な負担で、加えて相続税の支払いをしなければなりません。

お金を受け取った兄弟は、手元にお金があるので相続税も支払いやすいのですが、買い取った側は、すべて自分の貯蓄のみで多額の出費することになります。

親の土地家屋を相続するために身銭を切るので、これは負動産と呼べるでしょう。

土地家屋を買い取る意思があれば、相続税も含め、貯蓄額で足りるかどうかの検討が必要になってきます。

土地家屋を売って均等割り

売れる土地家屋を相続するなら、土地家屋を売って均等割りにする方法もあります。これが最も平等であると言えます。

各々の兄弟が現金を手にするので、相続税も確実に支払えます。

もし兄弟のいずれかが親元で暮らしているとすれば、相続後の住まい探しを準備しておかなければなりません。

不動産の名義人を確認する

地方でよくある話なのですが、土地を近所で交換し合って、名義人と使用している人は赤の他人ということがあります。農地であればまだしも、お墓だったり家だったりすることもあるようです。田舎の家(イメージ)

自宅の家の名義人が違えば、相続する親が亡くなってもすぐに自分に名義変更はできません。例えば、不動産の名義が祖父であれば、祖父から親への名義変更の手続きを経てから、親から自分への名義変更を行わなければなりません。

名義変更をしておかなければ、不動産の売却がかなわず、お金が作れません。兄弟同士で、均等にお金を分活できないといった不都合が起きてしまうのです。

当サイトは介護ブログなので、介護の場面についても考えてみます。もし親の施設入所のために不動産を売らなければならなくなった場合を考えます。名義が親本人でない場合は、名義変更を行います。親が認知症であれば、成年後見人を依頼した後、成年後見人に名義変更と売却を行ってもらいます。

自宅の土地家屋の売却相場を調べる

親が亡くなる前に自宅の土地家屋の売却相場を、各々が調査し心づもりを決めておけば、話し合いも効率的に行えます。

誰も調査せず情報がないばかりに、負動産を相続する羽目になってしまったということもあり得ます。良かれと思って兄に家を譲ったけど、逆に「恨まれた」なんてこと、避けなければなりません。

負動産であることを知りながら対策を練る方法なども、雑誌で紹介されています。調査の上、自分なりに策も練っておければ、尚ベストです。

自宅の土地家屋の売却相場を調べた結果、売れないと判断したら、相続を放棄することもできます。相続放棄の期限は相続を知った日から、3カ月以内の手続きを行います。相続人の全てが相続放棄をすれば、次になるべき法定相続人も相続権が移ります。その際は、法定相続人にその旨を知らせることを忘れてはいけません。

相続人全員が放棄した場合は、相続財産管理人が選任され、家はなんらかの方法で処分され、最終的には国庫に帰属することになります。

ただ、時代はリモートワークに入り、地方で暮らしたい人が今後は増えてくることも予想されます。不動産の専門家でも、『不動産か負動産になりえるか』の予想できないといわれています。

専門家への相談を思い立った場合、無料で相談に乗ってくれる、不動産仲介業者が頭に浮かぶはずです。不動産仲買業者は、不動産の売買成立で利益が入るので、売却の方向で話を持っていかれがちです。

コンサルティング業務を主とした専門家の方が中立の意見を貰えます。わずかなお金を節約したばかりに、逆に高いものになったなんてことがないよう、有料のサービスを利用したいものです。

「公認不動産コンサルティングマスターのような、コンサルティング料をとる専門家は、アドバイス内容に大きな責任が伴うため、顧客の利益を最優先した提言を行ってくれます。

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